近日，新華房產(chǎn)記者就相關(guān)問題采訪了無錫市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站副站長虞凌紅，據(jù)她介紹，在解決建筑質(zhì)量通病問題方面，無錫探索了諸多辦法，其中重要的兩點領(lǐng)先江蘇省其他城市，一是開發(fā)商繳納工程質(zhì)量保證金或者辦理工程質(zhì)量保險，二是建立交樓樣板制度。
約束房企，繳納工程質(zhì)量保證金或者辦理工程質(zhì)量保險
目前該站正在修訂完善《無錫市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理辦法》，其中明確了無錫工程質(zhì)量問題投訴和處理的具體規(guī)定，為以后從根本上解決房屋質(zhì)量糾紛難題提供了解決之道，這樣的舉措在國內(nèi)城市中處于領(lǐng)先水平。特別是最近正在的討論的工程質(zhì)量保證金或辦理工程質(zhì)量保險制度或許可以有效的規(guī)避建筑質(zhì)量通病問題。
在介紹新制度適用的范圍時虞站長舉了一些例子，比如北塘區(qū)某小區(qū)已經(jīng)交付使用四、五年，最近房子出現(xiàn)了較多的質(zhì)量問題，但是原來的開發(fā)商卻早已解散找不到人，處理起來就非常麻煩。或者還有一些樓盤在出現(xiàn)質(zhì)量問題后開發(fā)商會出現(xiàn)推諉或者拖延維修，保證不了老百姓的利益，在這些情況下工程質(zhì)量保證金或者辦理工程質(zhì)量保險制度就可以派上用場。
據(jù)了解工程質(zhì)量保證金或者辦理工程質(zhì)量保險，不同于業(yè)主自己繳納的大修基金而是開發(fā)商需要向建設(shè)局或相關(guān)部門繳納的費用。在房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的時候，不論開發(fā)商處于什么樣的情況，工程質(zhì)量保證金都可以用在建筑質(zhì)量修復(fù)上。
虞站長說：“對于那些規(guī)定時間內(nèi)沒有出現(xiàn)任何質(zhì)量問題的樓盤，我們會逐年向開發(fā)商返還保證金。一旦出現(xiàn)問題，老百姓不再是弱勢群體，直接可以動用這筆保證金進(jìn)行房屋維修，用的還是開發(fā)商的錢。在這樣的制度下就可以對開發(fā)商的行為進(jìn)行約束，保證建筑的質(zhì)量。”
如果實施工程質(zhì)量保險制度，就可以通過保險公司來進(jìn)行理賠，比如房子出現(xiàn)裂縫，保險公司就可以根據(jù)裂縫的程度或者數(shù)量來進(jìn)行理賠。工程質(zhì)量保證金和工程質(zhì)量保險將來會選擇哪一種還在討論中。
展示交付標(biāo)準(zhǔn)，推行交樓樣板制度
現(xiàn)在買房人在選擇樓盤的時候主要是通過樓書、樣板房、銷售介紹來選擇，這樣的交易方式就為開發(fā)商帶來了可乘之機。如果購房者自身又不具備一定商品房的買賣知識和法律意識，更加可能被表象所騙，收到和預(yù)期相差很大的房子。
買了某品牌房子的李女士就認(rèn)為開發(fā)商存在欺詐行為，“我們買房的時候參觀的是該樓盤一期工程，不論是材質(zhì)還是綠化都是我們心目中理想的房子。可是當(dāng)開發(fā)商把第三期的房子交給我們的時候，真是大失所望。不僅綠化面積嚴(yán)重縮水，建筑用材相比較一期也是天壤之別。”
面對這樣的投訴，無錫市質(zhì)監(jiān)局的工作人員也實地考察過該樓盤，“我們核對了施工圖并且檢驗了相關(guān)材料，并沒有發(fā)現(xiàn)任何問題。”虞站長對新華房產(chǎn)的記者說，“這樣的糾紛我們處理起來也很矛盾，一方面開發(fā)商并沒有違規(guī)，另一方面購房者確實是在某些蠱惑下買的房。他們在買房子的時候只是看了一期現(xiàn)房，理所當(dāng)然就認(rèn)為自己的房子和看到的是一模一樣的。可是在實際操作過程中開發(fā)商卻是按照三期的圖紙來進(jìn)行施工，同一個樓盤一二三期房子品質(zhì)不一樣是很常見的，只要開發(fā)商按照規(guī)定進(jìn)行施工就是合法的。”
虞站長說：“即將出臺的交樓樣板制度或可以避免這樣的問題，以后住宅工程應(yīng)當(dāng)進(jìn)行分戶驗收，并實施交樓樣板制度，不僅針對精裝房的樣板房還包括毛坯房的樣板房。開發(fā)商在售房過程中所展示的樣板房就是最后交付使用的標(biāo)準(zhǔn)，對于關(guān)鍵部位、工序結(jié)構(gòu)做法會以圖片和文字的形式在相應(yīng)部位明標(biāo)，確定工序驗收標(biāo)準(zhǔn)，這樣就提高了購房者的直觀認(rèn)識可以按照交樓樣板房的標(biāo)準(zhǔn)驗收房子，防止建設(shè)單位、施工單位之間的相互推諉，提高交房的標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量。”
杜絕建筑質(zhì)量通病，取消預(yù)售制度存爭議
從我市目前正在制定的《無錫市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理辦法》不難看出，盡管有關(guān)部門已在積極的指定辦法和制度來提升建筑質(zhì)量工程的水準(zhǔn)，但《辦法》落地并執(zhí)行還需時日，同時在執(zhí)行層面的監(jiān)管也是十分重要的方面。有業(yè)內(nèi)人士指出，解決建筑質(zhì)量通病最有效的方法就是取消商品房預(yù)售制度。如果取消預(yù)售制度，開發(fā)商交給購房者的是成品房，所有問題都可以在買賣之前及時發(fā)現(xiàn)，這對于開發(fā)商主動監(jiān)管和提升建筑工程質(zhì)量無疑是有利的。但就目前而言，商品房是否取消預(yù)售制度仍然存在著較大爭議。但從房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，取消預(yù)售制度會是趨勢，未來房地產(chǎn)開發(fā)必定會越來越成熟，監(jiān)管、法律法規(guī)會越來越完善，因此有專家認(rèn)為，預(yù)售制度的取消會在很大程度上有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展，有利于消費者權(quán)益的保護，有利于降低金融風(fēng)險。
